Op Prinsjesdag is het pakket Belastingplan 2027 gepresenteerd. Voor woningcorporaties bevat het pakket een aantal relevante fiscale ontwikkelingen. Met name op het gebied van de vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting zijn er belangrijke wijzigingen aangekondigd. Voor de btw bevat het Belastingplan geen nieuwe vastgoedmaatregelen, maar vraagt een wijziging die al per 1 januari 2026 is ingegaan wel om aandacht.
Vennootschapsbelasting: tarieven blijven gelijk
De tarieven in de vennootschapsbelasting wijzigen in 2027 niet. Het tarief bedraagt 19% over de eerste € 200.000 fiscale winst en 25,8% over het meerdere.
Voor woningcorporaties is vooral de aangekondigde wijziging van de earningsstrippingmaatregel (ATAD) van belang. Op dit moment is het saldo aan rentelasten slechts aftrekbaar tot het hoogste van 24,5% van de fiscale EBITDA of € 1 miljoen.
Het kabinet heeft aangekondigd om woningcorporaties uit te zonderen van deze renteaftrekbeperking. De maatregel is bedoeld om de financiële slagkracht van corporaties te vergroten en daarmee meer ruimte te creëren voor hun investeringen. Volgens de aanbiedingsbrief wordt de uitzondering via een nota van wijziging op het Belastingplan 2027 geregeld.
De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028. Daarmee kan deze maatregel een aanzienlijk gunstige impact hebben op de fiscale positie van woningcorporaties.
EIA wordt verruimd
Ook voor verduurzamingsinvesteringen is er een relevante wijziging. De Energie-investeringsaftrek (EIA) wordt per 1 januari 2027 verhoogd van 40% naar 45,5%. De percentages van de milieu-investeringsaftrek (MIA) blijven ongewijzigd.
Voor woningcorporaties kan de verhoging van de EIA interessant zijn bij kwalificerende investeringen in energiezuinige bedrijfsmiddelen. Het blijft daarbij uiteraard van belang om per investering te beoordelen of aan de voorwaarden van de EIA wordt voldaan.
Overdrachtsbelasting: woningtarief naar 7%
Het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, is per 1 januari 2026 al verlaagd van 10,4% naar 8%. Voorgesteld wordt dit tarief per 1 januari 2027 verder te verlagen naar 7%. Voor niet-woningen blijft het algemene tarief 10,4%.
Hierdoor wordt het onderscheid tussen woningen en niet-woningen opnieuw belangrijker. Bij bijvoorbeeld zorgvastgoed, transformatiepanden en vastgoed met een gemengde functie kan de kwalificatie een aanzienlijke invloed hebben op de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Nieuwe overdrachtsbelastingvrijstelling voor woningcorporaties
Specifiek voor woningcorporaties wordt daarnaast een nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting*voorgesteld. Deze geldt voor onderlinge overdrachten van vastgoed dat wordt gebruikt voor de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB).
Daaronder vallen volgens de Prinsjesdagpublicatie onder andere sociale huurwoningen, studentenwoningen en intramuraal zorgvastgoed, zoals verzorgings- en verpleeghuizen. Niet-DAEB-vastgoed, waaronder bijvoorbeeld eigen kantoorgebouwen, valt niet onder de nieuwe vrijstelling.
De regeling komt naast de bestaande taakoverdrachtsvrijstelling, waarvan de reikwijdte juist wordt ingeperkt. De nieuwe corporatievrijstelling moet beter aansluiten bij de praktijk en overdrachten van DAEB-vastgoed tussen woningcorporaties eenvoudiger maken. Ook de aanbiedingsbrief noemt de nieuwe vrijstelling expliciet als een vereenvoudiging die de administratieve lasten voor woningcorporaties en de Belastingdienst moet verminderen.
Btw: geen Prinsjesdagwijzigingen, maar wel aandacht voor herziening diensten
Op btw-gebied bevat het Belastingplan 2027 geen voor de vastgoedsector relevante wijzigingen.
Dat betekent echter niet dat er voor woningcorporaties in 2026 niets is veranderd. Sinds 1 januari 2026 geldt namelijk een afzonderlijke herzieningsregeling voor diensten aan onroerende zaken met een duurzaam karakter. Bij dergelijke diensten vanaf € 30.000, bijvoorbeeld bepaalde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, moet het gebruik gedurende vier boekjaren na het jaar van ingebruikneming worden gevolgd. Als het gebruik wijzigt, kan de oorspronkelijk toegepaste btw-aftrek positief of negatief moeten worden herzien.
Voor woningcorporaties is dit een belangrijk praktisch aandachtspunt. Juist omdat vastgoed zowel voor btw-belaste als btw-vrijgestelde of niet-economische activiteiten kan worden gebruikt, is het van belang om vanaf 2026 kwalificerende vastgoeddiensten afzonderlijk te registreren en wijzigingen in het gebruik te blijven volgen.
Wat betekent Prinsjesdag 2026 voor woningcorporaties?
Het pakket bevat daarmee enkele maatregelen die specifiek gunstig kunnen uitpakken voor woningcorporaties. De aangekondigde uitzondering op de earningsstrippingmaatregel kan vanaf 2028 de fiscale renteaftrek en daarmee de investeringsruimte vergroten. Daarnaast kan de nieuwe overdrachtsbelastingvrijstelling onderlinge overdrachten van DAEB-vastgoed aanzienlijk eenvoudiger en goedkoper maken. De verhoging van de EIA kan extra voordeel bieden bij bepaalde verduurzamingsinvesteringen.
Daar staat tegenover dat de voorstellen nog parlementair moeten worden behandeld en dus nog kunnen wijzigen, zeker met een minderheidskabinet. Vooral de definitieve vormgeving van de uitzondering op de earningsstrippingmaatregel en de nieuwe overdrachtsbelastingvrijstelling verdient daarom de komende periode aandacht.
