Op Prinsjesdag is het pakket Belastingplan 2027 gepresenteerd. Voor woningcorporaties bevat het pakket een aantal relevante fiscale ontwikkelingen. De aangekondigde uitzondering op de earningsstrippingmaatregel kan vanaf 2028 de fiscale renteaftrek en daarmee de investeringsruimte vergroten. Daarnaast kan de nieuwe overdrachtsbelastingvrijstelling onderlinge overdrachten van DAEB-vastgoed aanzienlijk eenvoudiger en goedkoper maken. De verhoging van de EIA kan extra voordeel bieden bij bepaalde verduurzamingsinvesteringen. De voorstellen moeten nog parlementair worden behandeld en kunnen dus nog wijzigen, zeker met een minderheidskabinet. Hieronder volgen de relevante voorgestelde maatregelen.
Vennootschapsbelasting – ATAD
Voor woningcorporaties is vooral de aangekondigde wijziging van de earningsstrippingmaatregel (ATAD) van belang. Op dit moment is het saldo aan rentelasten slechts aftrekbaar tot het hoogste van 24,5% van de fiscale EBITDA of € 1 miljoen.
Het kabinet heeft aangekondigd om woningcorporaties uit te zonderen van deze renteaftrekbeperking. De maatregel is bedoeld om de financiële slagkracht van corporaties te vergroten en daarmee meer ruimte te creëren voor hun investeringen. Volgens de aanbiedingsbrief wordt de uitzondering via een nota van wijziging op het Belastingplan 2027 geregeld.
De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028. Daarmee kan deze maatregel een aanzienlijk gunstige impact hebben op de fiscale positie van woningcorporaties.
EIA wordt verruimd
Ook voor verduurzamingsinvesteringen is er een relevante wijziging. De Energie-investeringsaftrek (EIA) wordt per 1 januari 2027 verhoogd van 40% naar 45,5%. De percentages van de milieu-investeringsaftrek (MIA) blijven ongewijzigd.
Voor woningcorporaties kan de verhoging van de EIA interessant zijn bij kwalificerende investeringen in energiezuinige bedrijfsmiddelen. Het blijft daarbij uiteraard van belang om per investering te beoordelen of aan de voorwaarden van de EIA wordt voldaan.
Overdrachtsbelasting: woningtarief naar 7%
Het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, is per 1 januari 2026 al verlaagd van 10,4% naar 8%. Voorgesteld wordt dit tarief per 1 januari 2027 verder te verlagen naar 7%. Voor niet-woningen blijft het algemene tarief 10,4%.
Hierdoor wordt het onderscheid tussen woningen en niet-woningen opnieuw belangrijker. Bij bijvoorbeeld zorgvastgoed, transformatiepanden en vastgoed met een gemengde functie kan de kwalificatie een aanzienlijke invloed hebben op de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Nieuwe overdrachtsbelastingvrijstelling voor woningcorporaties
Specifiek voor woningcorporaties wordt daarnaast een nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting*voorgesteld. Deze geldt voor onderlinge overdrachten van vastgoed dat wordt gebruikt voor de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB).
Daaronder vallen volgens de Prinsjesdagpublicatie onder andere sociale huurwoningen, studentenwoningen en intramuraal zorgvastgoed, zoals verzorgings- en verpleeghuizen. Niet-DAEB-vastgoed, waaronder bijvoorbeeld eigen kantoorgebouwen, valt niet onder de nieuwe vrijstelling.
De regeling komt naast de bestaande taakoverdrachtsvrijstelling, waarvan de reikwijdte juist wordt ingeperkt. De nieuwe corporatievrijstelling moet beter aansluiten bij de praktijk en overdrachten van DAEB-vastgoed tussen woningcorporaties eenvoudiger maken. Ook de aanbiedingsbrief noemt de nieuwe vrijstelling expliciet als een vereenvoudiging die de administratieve lasten voor woningcorporaties en de Belastingdienst moet verminderen.
Btw: geen Prinsjesdagwijzigingen, maar wel aandacht voor herziening diensten
Op btw-gebied bevat het Belastingplan 2027 geen voor de vastgoedsector relevante wijzigingen.
Dat betekent echter niet dat er voor woningcorporaties in 2026 niets is veranderd. Sinds 1 januari 2026 geldt namelijk een afzonderlijke herzieningsregeling voor diensten aan onroerende zaken met een duurzaam karakter. Bij dergelijke diensten vanaf € 30.000, bijvoorbeeld bepaalde onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, moet het gebruik gedurende vier boekjaren na het jaar van ingebruikneming worden gevolgd. Als het gebruik wijzigt, kan de oorspronkelijk toegepaste btw-aftrek positief of negatief moeten worden herzien.
Voor woningcorporaties is dit een belangrijk praktisch aandachtspunt. Juist omdat vastgoed zowel voor btw-belaste als btw-vrijgestelde of niet-economische activiteiten kan worden gebruikt, is het van belang om vanaf 2026 kwalificerende vastgoeddiensten afzonderlijk te registreren en wijzigingen in het gebruik te blijven volgen.
Onbelaste reiskostenvergoeding naar € 0,25
De gerichte vrijstelling voor reiskosten wordt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2026 verhoogd van € 0,23 naar € 0,25. In navolging van deze verhoging worden ook het forfait voor aftrekbare reiskosten voor IB-ondernemers en resultaatgenieters en het forfait voor reiskosten bij specifieke zorgkosten bij ziekenbezoek, weekenduitgaven voor gehandicapten en het forfait voor de giftenaftrek voor de situatie waarin een vrijwilliger afziet van een reiskostenvergoeding verhoogd van € 0,23 naar € 0,25 per kilometer.
Pseudo-eindheffing fossiele personenauto’s
De pseudo-eindheffing voor fossiele personenauto’s (pefa) treedt op 1 januari 2027 in werking, zoals vastgelegd in het Belastingplan 2026. Deze heffing bedraagt 12% van de cataloguswaarde van de fossiele personenauto. Werkgevers betalen de heffing als zij zo'n auto ook voor privégebruik aan werknemers beschikbaar stellen. Woon-werkverkeer valt hier ook onder. Het kabinet stelt nu enkele aanpassingen voor om problemen die zijn opgemerkt te verminderen.
Vervangend vervoer bij onderhoud en reparatie
De pefa is niet van toepassing op een vervangende fossiele personenauto die een werknemer privé gebruikt vanwege onderhoud of reparatie van de vaste auto. Deze uitzondering geldt als de vervangingsperiode maximaal veertien dagen per onderhouds- of reparatieperiode duurt. Een bandenwissel of schadeherstel valt hier ook onder. Wordt de termijn van veertien dagen overschreden, dan is de pefa vanaf de vijftiende dag dat de vervangende auto ter beschikking is gesteld verschuldigd. De pefa geldt dan voor de gehele kalendermaand waarin de vijftiende dag valt. De uitzondering geldt niet wanneer de vaste auto niet voor privédoeleinden ter beschikking is gesteld, maar de vervangende auto juist wel voor privédoeleinden ter beschikking is gesteld.
Termijn overgangsrecht
Het overgangsrecht voor auto’s die vóór 1 januari 2027 voor het eerst ter beschikking zijn gesteld, wordt verlengd tot en met 31 december 2030 (was 16 september). Dit voorkomt administratieve lasten door een einde halverwege een maand of jaar. De verlenging sluit ook beter aan bij de regeling privégebruik auto, die ook per kalenderjaar is.
Incidentele terbeschikkingstelling
Ook komt er een nieuwe uitzondering voor tijdelijk gebruik van auto's, zoals huur- of deelauto’s. Een werkgever mag per kalenderjaar één keer een fossiele personenauto maximaal zeven aaneengesloten dagen privé beschikbaar stellen zonder de heffing te betalen. Dit geldt per fossiele auto per werkgever en per kalenderjaar. Als dezelfde auto in hetzelfde jaar aan een andere werknemer of voor een tweede periode privé wordt gebruikt, geldt de uitzondering niet. De werkgever betaalt dan de heffing over de betreffende maanden. Deze uitzondering stopt op 31 december 2030.
Anticumulatiebepaling
Er wordt een anticumulatiebepaling in de wet opgenomen om te voorkomen dat de pefa samenloopt met de pseudo-eindheffing voor hoge vertrekvergoedingen. Dit betekent dat het bedrag van de pseudo-eindheffing voor te hoge vertrekvergoedingen wordt berekend zonder het voordeel van de fossiele auto mee te tellen. Zo wordt dubbele belasting over hetzelfde bedrag voorkomen.
