Aedes heeft recent een artikel op haar site geplaatst inzake de van de heffing van btw vrijgestelde levering van warmte door woningcorporaties. Aanleiding is een uitspraak van het Europees Hof van Justitie uit 2015. In Polen was een geschil ontstaan tussen een vastgoedagentschap en het Poolse Ministerie van Financiën. Voor de levering van water, warmte, energie en het ophalen van afval berekende het agentschap verschillende BTW-tarieven. Volgens het Poolse Ministerie van Financiën was dit onjuist, omdat er sprake zou zijn van één enkele prestatie: de verhuur van onroerende zaken waarbij de nevendiensten opgingen in de hoofdprestatie. Het Hof van Justitie hield een slag om de arm. Anders dan in genoemd artikel wordt gesuggereerd, verklaarde het Hof niet voor recht dat de verhuurdienst en het leveren van water, warmte, energie en het ophalen van afval los moeten worden beoordeeld.
Het Hof overwoog dat er twee scenario’s denkbaar zijn. De bijkomende prestaties kunnen als onderscheiden van de verhuur worden aangemerkt indien de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en/of zelf kan bepalen hoe de betrokken goederen en diensten gebruikt. Het Hof preciseert dit criterium ten aanzien van de levering van water, elektriciteit en verwarming in dier voege dat deze prestaties geacht kunnen worden los te staan van de verhuur indien de huurder zelf kan beslissen over zijn verbruik dat kan worden geverifieerd aan de hand van het werkelijk gebruik. Dat de huurder de mogelijkheid heeft om genoemde prestaties te betrekken bij de aanbieder van zijn keuze, is volgens het Hof niet relevant. Als er individuele meters zijn geïnstalleerd en de facturatie gebeurt aan de hand van het werkelijk gebruik, vormt dit volgens het Hof een aanwijzing dat er sprake is van onderscheiden diensten. Het Hof verklaart dat het aan de nationale rechter staat om een en ander te beoordelen.
In het vastgoedbesluit van september 2013 wordt in paragraaf 7.4.4 aandacht besteed aan de btw gevolgen van servicekosten. De staatssecretaris verwijst naar het Field Fischer Waterhouse-arrest waaruit blijkt dat de inhoud van een huurovereenkomst een belangrijke aanwijzing kan vormen of sprake is van één enkele dienst. Bij de beoordeling of bij servicekosten sprake is van een afzonderlijke prestatie (los van de verhuurdienst) kan ook van belang zijn of de huurder, individueel dan wel gezamenlijk met andere huurders, de mogelijkheid heeft om met een ander dan de verhuurder een serviceovereenkomst te sluiten.
Ontbreekt een dergelijke mogelijkheid dan kan dat een aanwijzing zijn dat sprake is van een bijkomende prestatie die opgaat in de verhuurdienst. Rekening houdend met de criteria uit het Field Fischer Waterhouse-arrest en § 3.2 van de Toelichting Tabel I is gebleken dat de servicekosten in de zakelijke vastgoedbranche (dat wil zeggen kantoren, winkels, e.d.) en bij de commerciële verhuuractiviteiten van woningcorporaties (niet zijnde de verhuur van woningen), veelal betrekking hebben op van de huur apart in aanmerking te nemen prestaties. Deze servicekosten moeten voor de btw-heffing op hun eigen merites worden beoordeeld en zullen daarom veelal belast zijn met btw.
Servicekosten die aan huurders van woningen in rekening worden gebracht hebben meestal betrekking op handelingen/voorzieningen die opgaan in de verhuurdienst. Een uitzondering vormen de servicekosten voor het zogenoemde huurdersonderhoud, het kleine onderhoud aan de gehuurde onroerende zaak dat volgens de huurovereenkomst en het Burgerlijk Wetboek voor rekening en risico van de huurder komt (zoals onderhoud aan de deurbel, de brievenbus, deurkrukken, en dergelijke). Over deze servicekosten is btw verschuldigd.
Volgens Aedes onderzoekt het Ministerie van Financiën nu wat het Poolse arrest uit 2015 betekent voor de Nederlandse wetgeving, want het Ministerie wijzigt binnenkort het vastgoedbesluit. De insteek van Aedes is dat de uitspraak van de Europese rechter niet per definitie gevolgen hoeft te hebben voor het huidige Nederlandse beleid. Deze insteek onderschrijven wij volledig.
