Voor de kwalificatie als bouwterrein in de zin van de btw is het niet nodig dat het omgevingsplan op het moment van levering al bebouwing toestaat. Dat blijkt uit een standpunt van de kennisgroep onroerende zaken van de Belastingdienst (KG:210:2026:5), gepubliceerd op 30 juli 2026.
De casus
Aanleiding voor het standpunt is de verkoop van landbouwgrond die deel uitmaakte van een onderneming. De gemeente had de percelen al in een vroeg stadium opgenomen in haar omgevingsvisie, als onderdeel van een groter gebied dat op termijn tot woningbouwlocatie moest worden ontwikkeld. In de jaren daarna werden steeds andere percelen uit dat gebied bestemd voor wonen.
Een projectontwikkelaar sloot een koopovereenkomst met de grondeigenaar terwijl de agrarische bestemming nog gewoon gold. De gemeente liet weten positief te staan tegenover woningbouw op de locatie en gaf aan onder welke voorwaarden de noodzakelijke bestemmingswijziging in gang kon worden gezet. Pas jaren na de juridische levering van de grond, die voor de btw ook het leveringsmoment is, werd het omgevingsplan daadwerkelijk gewijzigd zodat bebouwing mogelijk werd.
De vraag
De kennisgroep boog zich over de vraag of voor de kwalificatie als bouwterrein vereist is dat het omgevingsplan al bebouwing toestaat op het moment van levering.
Het antwoord
Nee. Het antwoord van de kennisgroep is duidelijk: een formele bouwbestemming via een omgevingsplan of omgevingsvergunning is niet noodzakelijk. Bepalend is of op het leveringsmoment voldoende objectieve gegevens aanwezig zijn die erop wijzen dat het omgevingsplan zal worden gewijzigd, of dat een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) zal worden verleend.
De onderbouwing
De kennisgroep grijpt terug op het ruime bouwterreinbegrip van artikel 11, zesde lid, Wet op de omzetbelasting 1968: onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd. Die definitie is in 2017 verruimd naar aanleiding van het arrest Woningstichting Maasdriel van het Hof van Justitie van de EU (17 januari 2013, C-543/11). Uit dat arrest volgt dat een terrein als bouwterrein kwalificeert wanneer uit alle omstandigheden — inclusief de intentie van partijen, mits ondersteund door objectieve gegevens — blijkt dat het terrein op de leveringsdatum daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd.
Volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2016/17, 34 552, nr. 3) zijn de vier oude bouwterreincriteria die tot 2017 in de wet stonden nog altijd voorbeelden van zulke objectieve gegevens, maar zijn ze niet uitputtend. Ook andere aanwijzingen — zoals een aangevraagde maar nog niet verleende omgevingsvergunning, of gemaakte architectkosten — kunnen volstaan. De Hoge Raad bevestigde eerder dit jaar (9 februari 2024, ECLI:NL:HR:2024:216) dat het bouwterreinbegrip ruim moet worden uitgelegd.
De kennisgroep somt een reeks objectieve gegevens op die in zo'n beoordeling kunnen meewegen: een omgevingsvisie, een stedenbouwkundig plan, een intentie- of samenwerkingsovereenkomst tussen koper en gemeente, correspondentie over de bouwplannen, uitlatingen van de gemeente over toekomstige bebouwing, een gemeentelijk initiatief tot planwijziging of vergunningverlening, interne ontwikkelingsplannen van de koper, een architectplan, gemaakte architectkosten en de grondprijs.
In de voorgelegde casus wijzen meerdere van die factoren volgens de kennisgroep in dezelfde richting: de langjarige omgevingsvisie waarin de percelen waren opgenomen, de ontwikkeling van omliggende percelen tot woningbouwlocatie, en de herhaalde schriftelijke bevestiging van de gemeente — zowel na het sluiten van de koopovereenkomst als in een latere brief — dat zij positief stond tegenover woningbouw op de locatie. Op grond daarvan kwalificeerde de grond op het moment van levering als bouwterrein, ook al moest het omgevingsplan op dat moment nog worden gewijzigd.
Praktisch belang
Het standpunt bevestigt dat bij de btw-kwalificatie van onbebouwde grond niet gewacht hoeft te worden op een formele bestemmingswijziging. Voor de praktijk betekent dit dat een zorgvuldige dossieropbouw — met correspondentie, plannen en overeenkomsten die de bouwintentie onderbouwen — doorslaggevend kan zijn voor de vraag of een levering met of zonder btw (en overdrachtsbelasting) plaatsvindt.
Het volledige standpunt KG:210:2026:5 is te raadplegen op de website van de kennisgroepen van de Belastingdienst.
