In grote delen van het land is de wachttijd voor een sociale huurwoning opgelopen tot ver boven de tien jaar. Nieuwbouw is een belangrijk en noodzakelijk deel van de oplossing. Althans, als de nadruk op betaalbaarheid ligt en ingezet wordt op sociale huurwoningen en woningen in het middensegment, zowel huur als koop.

De (demissionair) minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft de ambitie uitgesproken om tot 2030 900.000 woningen bij te bouwen. De laatste jaren lag de bouw gemiddeld zo rond de 70.000 woningen per jaar. Om de ambitie van de minister te realiseren, dient dit te stijgen tot boven de 100.000 woningen per jaar. Als onderdeel van deze ambitie sprak de minister met de Woonbond, Aedes en VNG in de Nationale prestatieafspraken af om als onderdeel van deze 900.000 woningen, 250.000 sociale huurwoningen te bouwen.

De Woonbond heeft een plan opgesteld, waarin zij zich richt op specifiek nieuwbouw, maar daarnaast kunnen er zeker ook oplossingen gevonden worden in het bestrijden van langdurige leegstand en het gebruiken van de bestaande voorraad, door splitsen of optoppen. De Woonbond

stelt zeven ambitieuze maatregelen voor, die nodig zijn om de ambities wél te halen. Sommige hiervan hebben direct impact, andere zullen op de langere termijn invloed hebben.

Bron: Actieplan voor nieuwbouw_Woonbond_juli 2023

Ambities die de Woonbond voorstelt die direct of indirect de fiscaliteit (kunnen) raken, zijn de voorstellen om de ATAD renteaftrekbeperking af te schaffen, woningcorporaties vrij te stellen van VPB-plicht, de DAEB-grens op termijn af te schaffen en door WSW geborgde leningen ook mogelijk te maken voor investeringen in koop- en huurwoningen in het middensegment.

De eerste twee voorstellen hebben een duidelijk direct gevolg op de VPB-heffing c.q. VPB-plicht voor woningcorporaties. Hoewel wij voorstander zijn dat naar beide voorstellen serieus gekeken wordt en wij ook zeker voldoende aanknopingspunten zien om woningcorporaties vrij te stellen van de ATAD renteaftrekbeperking (geen strijdigheid met EU-recht), is onze verwachting dat de kans op een succesvolle lobby gering zal zijn.

De voorstellen om de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten op termijn af te schaffen en WSW-borging mogelijk te maken voor investeringen in koop- en huurwoningen in het middensegment, zouden ertoe moeten leiden dat woningcorporaties meer en rendabeler kunnen investeren in woningen in het middensegment. Indien en voor zover de bestaande fiscale (overgangs-)regeling omtrent gemengde projectontwikkeling blijft bestaan – waarbij kortgezegd voor de fiscale winstbepaling een gunstige grondprijstoerekening kan plaatsvinden tussen huur- en koopwoningen – zouden deze voorstellen een positief effect kunnen hebben op de toekomstige VPB-kasstromen (hoewel dit niet de achterliggende reden is waarom de Woonbond deze voorstellen doet). Overigens is ook hier zeer de vraag hoe realistisch het is dat het genoemde positieve effect zich daadwerkelijk zal manifesteren, omdat in beginsel een in de tijd beperkte overgangsregeling geldt voor de regeling inzake gemengde projecten (start project uiterlijk 31 december 2025).

Uit het vorige bericht blijkt dat de discussie inzake de generieke renteaftrekbeperking voor woningcorporaties nog volop wordt gevoerd en een lobby zal blijven gevoerd worden om woningcorporaties hiervan vrij te stellen. Ondertussen heeft het (inmiddels demissionaire) kabinet in de Voorjaarsnota 2023 haar plannen bekend gemaakt, onder andere met een voorstel om de renteaftrekbeperking verder aan te scherpen. Vanaf 2025 wil men een verdere aanscherping invoeren voor zogenoemde ‘vastgoedlichamen’. Voor dergelijke lichamen zou de aftrekdrempel van € 1 miljoen komen te vervallen, waardoor deze lichamen voor de fiscale aftrekruimte alleen nog kunnen toetsen aan het criterium van 20% van de fiscale EBITDA.

Onder andere de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs (NOB) heeft een reactie geplaatst op dit specifieke voorstel uit de voorjaarsnota. Zo geeft de NOB aan dat een duidelijke definitie van het begrip ‘vastgoedlichamen’ nog niet is gegeven, hetgeen tot onduidelijkheden en onzekerheden kan leiden. Op basis van de gepubliceerde plannen zou het gaan om lichamen met vastgoed dat wordt verhuurd aan derden. Daarmee lijkt de kans reëel dat ook woningcorporaties onder het begrip vastgoedlichamen komen te vallen. Wel is door de Minister aangegeven dat de vormgeving van de maatregel de komende tijd nader wordt uitgewerkt en dat bij deze uitwerking onder meer de gevolgen voor woningcorporaties zullen worden meegenomen.

Indien de voorgestelde aanscherping van de renteaftrekbeperking er daadwerkelijk zal komen en deze ook van toepassing wordt voor woningcorporaties, dan zullen met name de woningcorporaties geraakt worden die tot op heden niet met de aftrekbeperking geconfronteerd werden vanwege de ‘veilige drempel’ van € 1 miljoen (omdat hun saldo aan rentelasten beneden dit drempelbedrag blijft). Daarnaast kan deze maatregel alle woningcorporaties treffen, namelijk in jaren dat zij een lage of zelfs negatieve fiscale winst behalen (bijvoorbeeld door sterk stijgende onderhoudslasten). Omdat enkel toetsing aan 20% fiscale EBITDA over blijft, zal de aftrekruimte in die jaren zeer gering of zelfs nihil zijn waardoor het volledige saldo aan rentelasten niet aftrekbaar zal zijn. Nu de komende jaren de financieringsbehoefte alleen maar zal toenemen als gevolg van stijgende uitgaven aan verduurzaming, renovatie en nieuwbouw, in combinatie met de verder stijgende rentevoet, zal de renteaftrekbeperking alleen maar meer pijn gaan doen. Nu maar hopen dat het nieuwe kabinet wel het vermogen en de moed zal hebben om woningcorporaties op dit punt tegemoet te komen.

Vaak is het in de maanden juli en augustus een wat rustigere periode. Het ideale moment om een halfjaarlijkse check uit te voeren op verschillende zaken in de loonadministratie. Denk hierbij aan:

• Dossier in- en uitdiensttreding
• Loonaansluitingen
• Premieafdrachten
• Auto’s van de zaak (controle op gebruik en bijtelling)

De Belastingdienst lijkt haar toezicht de laatste tijd weer wat te intensiveren. Reden is dat de capaciteit om dit te kunnen doen weer is toegenomen. De ervaring leert dat bij controleonderzoeken de toepassing van o.a. het verlaagde tarief bij verlegde BTW op onderhouds- en renovatiewerkzaamheden vaak bijzondere aandacht heeft en dat dit ook niet altijd goed wordt verwerkt. Een interne check op een juiste BTW verwerking Q1 en Q2 is daarom aan te bevelen.

Kunnen wij je helpen?
Neem dan contact met ons op